Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi veya iş yerini, hiçbir şart ileri sürmeden ve kendi isteğiyle boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği bir belgedir.
Taraflar arasında kira sözleşmesi yapılırken, bu sözleşmeye ek olarak kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiği bir taahhüt de verilebilir. Bu belge yazılı olmalı ve belirli şartları taşımalıdır. Aksi halde geçerli sayılmaz ve kiracı, imzalamasına rağmen tahliye edilemeyebilir.
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde açıkça düzenlenmiştir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu maddeye göre; kiracı, evi ya da iş yerini boşaltmayı yazılı olarak kabul etmişse ve bunu yapmazsa, mal sahibi yasal yollara başvurarak tahliyeyi sağlayabilir. Geçerli bir taahhütle birlikte, ev sahibi doğrudan icra takibi başlatabilir ya da tahliye davası açabilir.
1. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
- Yazılı Olması Zorunludur.
Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Sözlü beyanlar ya da mesaj yoluyla verilen taahhütler geçerli değildir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Yazılılık, geçerlilik için olmazsa olmaz bir koşuldur.
- Tahliye Tarihi Açıkça Belirtilmelidir.
Taahhütnamede, kiracının evi ya da iş yerini hangi tarihte tahliye edeceği gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılmalıdır.
“Yakında çıkacağım” gibi belirsiz ifadeler geçerli kabul edilmez. Sadece ay ve yıl belirtilmişse, o ayın son günü tahliye tarihi sayılabilir. Ancak bu durumun yorum gerektirmesi, ev sahibi açısından ispat yükünü zorlaştırabilir.
- Kira Sözleşmesinden Sonra İmzalanmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi imzalandıktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmiş olmalıdır. Aynı gün veya kira sözleşmesiyle birlikte verilen taahhütnameler, Yargıtay kararları uyarınca kiracının baskı altında kalmış olabileceği gerekçesiyle geçersiz sayılabilir.
- Noter Onayı Şart Değildir Ama Faydalıdır.
Kanunen noter onayı zorunlu olmasa da, taahhütnamenin noter huzurunda düzenlenmesi belgeye resmi nitelik kazandırır ve özellikle imza inkârı gibi durumlarda ev sahibi açısından ispat kolaylığı sağlar. Son zamanlarda da Hakimlerin bu hususa ayrıca dikkat ettiğini belirtmekte faydalıdır.
- Taahhüt Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kendisi tarafından ya da özel yetkisi olan bir temsilci tarafından imzalanmalıdır. Vekilin taahhüt vermesi halinde, vekâletnamede bu konuda özel yetki bulunması önerilir.
- Serbest İrade ile Verilmelidir.
Taahhütnamenin geçerli sayılması için, kiracının kendi özgür iradesiyle imzalamış olması gerekir. Zorla, baskıyla ya da tehditle imzalatılan belgeler geçersizdir. Bu konu Yargıtay içtihatlarında da net biçimde vurgulanmıştır.
2. Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Geçersiz Olur?
- Sözlü olarak yapılan taahhütler geçersizdir.
- Tarih belirtilmeyen taahhütnameler geçersizdir.
- Kiracının imzalamadığı taahhütler hüküm doğurmaz.
- Eş, çocuk veya akraba tarafından verilen taahhütler geçersizdir.
- Zorla imzalatılan taahhütnameler iptal edilebilir.
3. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzalanmışsa, ev sahibi bu belgeye dayanarak kiracının evi boşaltmasını hukuki yollarla talep edebilir. Ancak bu sürecin belirli bir takvime ve prosedüre göre yürütülmesi gerekir. En çok yapılan hata, bu sürenin kaçırılması ya da arabuluculuk başvurusunun atlanmasıdır.
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, kiracının taahhüt ettiği tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde işlem başlatılmalıdır. Bu 1 aylık süre içinde ev sahibi ya doğrudan icra takibi başlatmalı, ya da dava açmadan önce arabuluculuk başvurusunda bulunmalıdır.
2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemeye göre, artık tahliye davaları için arabuluculuk zorunludur. Yani dava açmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurulmalı, bu süreçte taraflar anlaşamazsa ancak o zaman dava açılabilir.
Arabuluculuk süreci, 1 aylık dava açma süresini durdurur. Yani ev sahibi, sürenin dolmasından endişe etmeden arabuluculuğa başvurabilir. Ancak arabuluculuk sonuçlandıktan sonra, kalan sürede mutlaka dava açılmalıdır. Aksi takdirde, geçerli bir tahliye taahhütnamesine rağmen kiracı tahliye edilemeyebilir.
4. Eski Malikle Yapılan Tahliye Taahhütnamesi Yeni Malik Tarafından Kullanılabilir mi?
Kiralanan taşınmaz el değiştirip yeni bir malike geçtiğinde, bu değişiklik sadece mülkiyet üzerinde değil, aynı zamanda kira ilişkisi üzerinde de etkili olur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, taşınmazı devralan yeni malik, önceki malikin hak ve yükümlülüklerini devralır. Bu kapsamda, kiracı ile yapılan kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve aynı şekilde daha önce eski malike verilen tahliye taahhütnamesi de yeni malik için bağlayıcı olur.
Yani kiracı, eğer önceki mal sahibine tahliye taahhütnamesi vermişse, yeni malik bu belgeye dayanarak kiracının taşınmazı boşaltmasını talep edebilir. Bu durum Yargıtay kararlarında da açıkça kabul edilmiştir. Ancak yeni malik, taahhütnamede yazılı tahliye tarihine ve süre koşullarına dikkat ederek 1 ay içinde hukuki süreci başlatmalıdır. Aksi takdirde tahliye hakkı düşebilir.
5. Şarta Bağlı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?
Tahliye taahhütnameleri genellikle belirli ve net bir tahliye tarihini içerir. Ancak uygulamada bazı durumlarda, taahhütnameler belirli bir şarta bağlı olarak da düzenlenebilir. Bu durum Yargıtay tarafından da geçerli kabul edilmiştir, ancak önemli olan belirlenen şartın tahliye taahhütnamesinin amacıyla uyumlu ve hukuken kabul edilebilir olmasıdır.
Ancak dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Şart, muğlak, ölçüsüz veya yasaya aykırı olmamalıdır.
Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Yargıtay 3. H.D. 2022/8307 E. Ve 2023/168 K. sayılı kararında;
Tahliye taahhüdünde, “… halen kiracısı bulunduğum…” ibaresinin bulunması, taahhüdün kira sözleşmesinden sonra yapıldığını gösterir.
Taahhütnamenin içeriğinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır.
6. Boş Tahliye Taahhütnamesi Sonradan Doldurulursa Geçerli Olur mu?
Kiracılar tarafından kimi zaman, ev sahibine “boş” yani tarih kısmı doldurulmamış bir tahliye taahhütnamesi verilebiliyor. Uygulamada, bazı ev sahipleri bu boş belgeye daha sonra kendi belirledikleri bir tahliye tarihi eklemektedir.
Yargıtay uygulamalarına ve hukuki yorumlara göre, boş olarak verilen tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulmuş olsa bile, eğer kiracı bu duruma yazılı bir itiraz sunamıyorsa, belge geçerli kabul ediliyor. Yani kiracı, tarih kısmının kendi bilgisi dışında doldurulduğunu iddia ediyorsa, bunu yazılı bir delille ispatlamak zorundadır. Aksi halde, belge geçerli bir tahliye taahhütnamesi olarak işlem görebilir.
7. Tahliye Taahhütnamesi Örneği
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ TAAHHÜT EDEN(KİRACI) ADI - SOYADI : T.C. KİMLİK : MAL SAHİBİ (KİRALAYAN) ADI - SOYADI : T.C. KİMLİK : TAHLİYE EDİLECEK MECURUN ADRESİ : TAHLİYE TARİHİ : TAAHHÜT TARİHİ : Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 gereğince yukarıda belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi iş bu taahhüde uymamam halinde adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan kabul ve taahhüt ederim. İş bu tahliye taahhüdü kira sözleşmesi yapıldıktan, kiralanan teslim edildikten sonra serbest irademle, herhangi bir baskıya maruz kalmaksızın verilmiştir. TAAHHÜT EDEN İMZASI
SONUÇ
Tahliye taahhütnamesi, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından ciddi sonuçlar doğurabilecek bir belgedir. Kiraya veren açısından, belirli bir tarihte taşınmazın geri alınmasını kolaylaştırırken; kiracı açısından ise, taahhüt edilen tarihte evi boşaltma yükümlülüğü doğurur. Bu nedenle taahhütnamenin yalnızca şeklen değil, içeriği ve zamanı açısından da doğru düzenlenmesi büyük önem taşır.
Belgenin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı olması, açık bir tahliye tarihi içermesi ve kira sözleşmesinden sonra, kiracının özgür iradesiyle imzalanması gerekir. Aksi halde, imzalanmış olsa bile bu belgeye dayanarak tahliye yapılması mümkün olmayabilir. Bu noktada, tarafların hak kaybı yaşamaması adına dikkatli hareket etmesi ve gerekirse hukuki destek alması faydalı olacaktır.
Unutulmamalıdır ki, kira ilişkileri hem ekonomik hem de sosyal boyutları olan hassas süreçlerdir. Bu nedenle sözleşmelerin ve ek belgelerin karşılıklı anlayış ve şeffaflıkla hazırlanması, uzun vadede olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar. Tahliye taahhütnamesi gibi belgeler, doğru hazırlandığında hem kiracının hem de mal sahibinin haklarını güvence altına alır.