Kira hukuku, genel olarak kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir hukuk dalıdır.
Bu hukuk dalı, kiracıların ilgili şeyi kiralaması ile ilgili hukuki meseleleri kapsar dolayısıyla da kiracı ile kiraya verenin sorumlulukları ve hakları bu hukuk dalına göre belirlenir. Genel olarak bu hukuk dalının kapsadığı konularak değinmek gerekirse, kiracıların kira bedeli ödeme borcu, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin koşulları, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişki, kiracının özen borcu, kiralananın bakımı gibi konular bu kapsam içindedir.
Kira hukuku, hem kiraya verenin hem de kiracının hakkaniyete uygun ve adil bir şekilde korunmasını hedefler. Aynı zamanda taraflar, kira hukukunu iyice öğrenerek aralarında yapacakları kira sözleşmesini yasalara ve hukuka uygun olarak düzenlemelidirler.
Kira hukuku kavramının devamında ise kira hukukunun amacı nedir? Kira sözleşmesi türleri nelerdir? Kiracının borçları nelerdir? gibi kira hukukuna ilişkin temel konuları makalemizde inceleyebilirsiniz!
KİRA HUKUKUNUN AMACI NEDİR?
Kira hukukunun amacı genel olarak hem kiracının hem de ev sahibinin adil bir şekilde, tarafları mağdur etmeden onların çıkarlarını koruyarak ve aralarındaki sözleşmenin de yasalara ve hukuka uygun olarak ele alınmasını sağlamaktır.
Dolayısıyla kira hukukunun amacını, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisini düzenlemekle birlikte bu kapsamdaki ilişkilerinde haklarını ve yükümlülüklerini belirlemek olarak ele alabiliriz. Kira hukukunun amacı genel olarak bahsettiğimiz şekildedir. Bu genel durumu maddeler şeklinde biraz daha açmamız gerekirse;
- Taraflar Arasındaki Uyuşmazlıkların Giderilmesi: Kira hukuku, kira sözleşmesinden ve tarafların kira ilişkilerinden sebeple ortaya çıkmış olan uyuşmazlıkların giderilmesi yönünde düzenlemeleri içerir. Taraflar arasındaki bu uyuşmazlıkların hukuka uygun yollarla giderilmesini amaçlar.
- Kiracıların ve Kiraya Verenlerin Hukuka Uygun Olarak Korunması: Kira hukuku, kiracıların ve ev sahiplerinin haklarını güvence altına almaktadır. Tarafların birbirlerine karşı yaptıkları hukuka aykırı ve keyfi işlemlere karşı çeşitli yaptırımlar düzenleyerek bahsedilen hukuka aykırı durumların engellenmesi amaçlanmıştır.
- Kira Bedeli Hakkındaki Uyuşmazlıkları Çözümlemek: Kira hukuku, aynı zamanda kira bedelinin nasıl belirleneceğini ve artırılacağını da düzenlemektedir. Bu durum taraflar arasındaki uyuşmazlığa sebep olan en önemli konulardan biridir. Kira hukuku bu konu hakkındaki uyuşmazlıkları da en aza indirgemek amacıyla çeşitli düzenlemelere yer vermiştir. Böylelikle tarafların adil ve makul bir kira bedeli üzerinde anlaşmalarının sağlanması amaçlanmıştır.
- Kiracıların Yaşam Alanlarının Güvenliğinin Sağlamak: Kira hukuku tüm bunların dışında kiracının, kiralanan konuttaki güvenliğini ve huzurunu korumayı da amaçlamaktadır. Böylelikle kira hukuku, kiracıların haklarını da güvence altına almış bulunmaktadır.
- Toplumsal Dengenin ve Kamu Düzeninin Korunmasını Sağlamak: Kira hukuku, sadece taraflar arasındaki düzeni değil toplumsal düzeni korumakta da etkili olmaktadır. Kiraların makul ve sürdürülebilir bir şekilde düzenlenmesi ile konut piyasasının istikrarı da sağlanacaktır.
KİRA HUKUKUNUN KAPSAMI
Daha önce de bahsedildiği gibi kira hukuku, ev sahipleri ile kiracılar arasında kira ilişkilerine dayanan durumları ve uyuşmazlıkları düzenleyen bir hukuki alandır. Kira hukukunun kapsamını genel olarak maddeler halinde inceleyecek olursak;
- Kira Sözleşmeleri: Kira sözleşmeleri, kira hukukunun kapsadığı konular arasında en önemli durumlardan birini oluşturmaktadır. Kira hukuku, ev sahipleri ile kiracılar arasında yapılmış olan kira sözleşmelerini de düzenlemektedir. Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde tanımlanmıştır. İlgili tanıma göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
- Kiralama Süresi: Kira hukuku, taraflar arasında yapılacak olan kira sözleşmesindeki kiralama süresini de düzenlemektedir. Kira sözleşmesi, belirli veya belirli olmayan bir süre için de yapılabilir.
- Kiraya Verenin Hakları: Ev sahibi, kira hukuku kapsamında belirli haklara sahiptir. Bu haklar ilgili kanunda da düzenlenmiş olmakla beraber kira hukuku kapsamındadır.
- Kiracının Hakları: Kira hukuku, ev sahibinin haklarını kapsadığı gibi kiracının haklarını da kapsamaktadır. Böylelikle de kiracıların hakları gözetilerek keyfi ve hukuka aykırı durumların önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
- Tüm bunların yanında kira hukukunun kapsamı içinde yukarıda sayılan önemli maddeler haricinde kira sözleşmesinin sonlandırılması, alt kiracı, kira sözleşmesine dayanan uyuşmazlıkların çözümü, kira bedeli, tarafların hak ve yükümlülükleri gibi konular kira hukuku kapsamı içinde sayılmaktadır.
KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ TEMEL KAVRAMLAR
Kira hukuku ile ilgili birçok kavram bulunmaktadır. Bu kavramlardan en temel olanlara değinecek olursak;
- Kira Sözleşmesi: Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmayı ifade etmektedir.
- Kiralama Bedeli: Kiralama bedeli, kiracının kiralananın kullanılmasından dolayı kiraya verene ödediği ücret olarak tanımlanmaktadır.
- Kiralama Süresi: Kiralama süresi, taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesindeki süreyi ifade etmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir.
- Kiracı: Kiracı, kira sözleşmesindeki ilgili yapıyı kiraya veren ve sözleşmeye göre kira bedeli ödeme yükümlüsü olan kişiyi ifade etmektedir.
- Kiraya Veren: Kiraya veren ise sözleşmedeki yapıyı kiracıya kiralayan taraftır.
- Alt Kiracı: Kiracının kiralamış olduğu yapıp başka birisine kiraladığı taktirde kiraladığı kişiye alt kiracı adı verilmektedir.
- Tahliye: Tahliye genel olarak, kiracının kiralananı boşaltma işlemidir. Bu işlem ilgili sözleşmenin sona ermesi sonucunda veya ilgili kanundaki bazı durumlar sonucunda da gerçekleştirilebilmektedir.
KİRA HUKUKUNUN YASAL DAYANAKLARI
Kira hukukuna ilişkin hükümler önceki dönemde genel olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunda düzenlenmiştir. Ancak daha sonra 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 12/1/2011 tarihli ve 6101 sayılı Kanunun 10’uncu maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır. Şu an kira hukukuna ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Hukuku kapsamına alınmıştır. Kira hukukuna ilişkin hükümler genel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Hukuku’nda düzenlenmekle beraber bazı özel kanunlar ile de koruma altına alınmıştır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümünde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin tanımı ise ilgili kanunun 299. Maddesinde yapılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesine göre,
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Adi Kira, Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması ve Ürün Kirası olmak üzere üç çeşit kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ
Kira sözleşmesi oluşturulurken taraflar arasında oluşabilecek mağduriyetleri en aza indirgemek için kira sözleşmesinin içeriğini dikkatli ve titiz bir şekilde hazırlamak gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde tarafların adları soyadları, T.C kimlik numaraları, adresleri gibi noktalar önemlidir ve bu unsurlar doğru bir şekilde yazılmalıdır.
Tarafların adresleri dışında kiralananın adresinin de eksiksiz ve açık bir şekilde yazılması önem arz etmektedir.
Kira sözleşmesinin içeriğinde bulunması gereken bir diğer önemli unsur ise bir aylık ve bir yıllık kira bedelinin ne kadar olduğudur. Aynı zamanda kira bedelinin ödeneceği tarih ile ilgili hesap numarası da kira sözleşmesinde bulunmalıdır.
Kiralanan gayrimenkulün teslim edildiğindeki durumu ile demirbaşların durumu hakkındaki bir madde de kira sözleşmesine eklenir.
Tüm bunlar dışında kira sözleşmesine özel koşullar da eklenebilmektedir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterli olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin geçerliliği herhangi bir şarta bağlanmamıştır. Böylelikle kira sözleşmeleri, sözlü veya yazılı olarak yapılabilinmektedir. Kira sözleşmelerinin geçerlilik şartları Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş olsa bile ortaya uyuşmazlık çıktığı taktirde Yargıtay, ispat için yazılı delil aramaktadır. Çekişmeye mahal vermemek için tarafların kira sözleşmesini yazılı olarak düzenlemeleri onların lehine olacaktır.
KİRA BEDELİ BELİRLEME SÜRECİ
Kira bedeli, kira konusu şeyin kullanımının karşılığını ifade etmektedir. Taraflar, sözleşme özgürlüğünden dolayı sözleşme yapılırken kira bedelini belirlemekte serbesttirler. Dolayısıyla kanun koyucunun kira bedeli belirleme konusunda sınırlama getirmediği ortadadır. Ancak bu serbesti genel hukuk kurallarında da geçerli olduğu gibi iyi niyet sınırını aşmamalıdır. Ahlaka ve hukuka aykırı olacak bir şekilde bir bedel belirlemesi yapılmamalıdır.
KİRA BEDELİ ARTIŞ ORANLARI
Kira artışı, yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanan kira bedelinin günümüz ekonomik şartlarına uygun hale getirilmesi amacıyla artırılmasıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı iş yeri kiraları düzenlenmiştir. İlgili düzenlemenin devamında 344. Maddede kira bedelinin belirlenmesi hususunda düzenleme yapılmıştır. İlgili maddede kira bedeli artış oranı ile ilgili düzenlemeye açık bir şekilde yer verilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine göre,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
KİRA HUKUKUNDA EV SAHİBİNİN VE KİRACININ HAKLARI
Kiracının Hakları
- Kiracı, sözleşme konusu kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde teslim almalıdır. Aynı zamanda kiracının, söz konusu kiralananı talep etme hakkına da sahiptir.
- Kiracı, ayıbın giderilmesini isteme hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
- Kiracı, kiraya verenden vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmasını talep etme hakkına sahiptir.
- Kiracı, ilgili kanunun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi durumunda sözleşmeyi feshedip haklı nedenle dönebilme hakkına sahiptir.
- Kiracı, söz konusu kiralananın geç tesliminden dolayı uğradığı zararı talep etme hakkına da sahiptir.
Ev Sahibinin Hakları
- Ev sahibinin öncelikli olarak haklarından biri kiracıdan kira bedelini talep etme hakkıdır.
- Ev sahibi, kanunda belirtilmiş olan belli sebepler sonucunda kira sözleşmesini fesih hakkına sahiptir.
- Ev sahibi, kiracıdan özen ve komşulara saygı gösterilmesi gibi yerine getirmesi gereken borçları isteme hakkına da sahiptir.
- Ev sahibinin bir diğer hakkı ise gerektiği taktirde kiralananın gezip görülmesine izin verilmesini kiracıdan isteme hakkıdır.
- Ev sahibinin yeni kira döneminde kanununa uygun olarak belirlenmiş oranda kira bedelini artırabilme hakkına sahiptir.
- Ev sahibinin güvence bedeli olarak kiracıdan belirli şartlar dahilinde depozito isteme hakkı vardır.
- Ev sahibi, yine belirli şartlar dahilinde kiracıdan evin tahliye edilmesini isteme hakkına sahiptir.
KİRA HUKUKUNDA DEPOZİTO VE TEMİNAT KULLANIMI
Kira sözleşmelerinde güvence bedeli, depozito olarak da bilinmektedir. Genel anlamda depozito, taraflar arasındaki sözleşme sürecinde kiracının kiralanana zarar verdiği hallerde ve kiracının aidat, abonelik gibi ödeme yükümlülüğünün olduğu fakat bu yükümlülükten kaçtığı durumlarda önem kazanmaktadır. Güvence bedeli yani depozito, bahsedilen bu durumların ortaya çıkması ihtimaline karşı kira sözleşmesinin yapılması sırasında ev sahibinin kiracıdan istemiş olduğu bir teminat türüdür.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito ile ilgili düzenlemeye Türk Borçlar Kanunu’nda yer verilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun kiracının güvence vermesi başlıklı 342. maddesine göre,
“MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
Kira sözleşmelerinde depozito belirlenmesi gibi bir zorunluluk olmamakla beraber taraflar, kendi aralarında güvence bedelini kararlaştırabilmektedirler.
Ancak ilgili maddede de açıkça düzenlendiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında yapılan sözleşme ile belirlenen depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
İlgili maddenin devamında ise depozito bedelinin para ile kararlaştırılabileceği gibi kıymetli evrak verilmesi olarak da kararlaştırılabileceği görülmektedir. Bunların dışında depozito bedeli başka bir ekonomik değere sahip bir şey olarak da belirlenebilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından ev sahibinin kiralananı gözden geçirmesi ve kontrol etmesi gerekir. Kiralananda herhangi bir olağan dışı zarar ve bu süreç içinde kiracının yukarıda bahsedilen yükümlülük ihlaline dayalı borçları da bulunmuyorsa depozito kiracıya iade edilmelidir.
KİRACININ BORÇLARI VE TAAHHÜTLERİ
Kiracının borçları Türk Borçlar Kanunu’nun 313-319. maddeleri arasında beş başlık olarak düzenlenmiştir.
1-Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kiracı, öncelikli olarak kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracının temerrüdü halinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu süre içinde ifa edilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süreler yine Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
2- Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü açıkça ilgili kanunda düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre, kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu borca aykırı davranma durumu ise yine aynı maddenin devamında düzenlenmiştir. Buna göre, kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
İlgili maddenin son fıkrasında ise konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmiştir. Maddenin son fıkrasına göre, konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
3-Temizlik Ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı olağan temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu yükümlülük bakımından yerel adet de önem arz etmektedir.
4-Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu
Kiracı, kendisinin gidermesinin gerekmediği ayıpları kiraya verene bildirmelidir. Aynı zamanda bu bildirimi gecikmeksizin yapmalıdır. Aksi taktirde bundan dolayı ortaya çıkacak zarardan kiracı sorumlu olacaktır.
5-Ayıpların Giderilmesine Ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ve zararın önlenmesine yönelik çalışmalara katılmakla yükümlüdür.
Kiracı aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
KİRA İHTİLAFLARINDA ARABULUCULUK
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununda yapılan değişiklik sonucu kiracı ile kiraya veren arasında doğan uyuşmazlıklar için (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açılmadan önceki süreçte arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirildi.
Herhangi bir kira ilişkisinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıkta arabulucuya gitmeden dava açılamayacak. Arabulucu başvurusu sonrasında görüşmeler süresinde anlaşmanın sağlanamaması halinde dava yoluna gidilebilecek.
KİRA İHTİLAFLARINDA MAHKEME SÜREÇLERİ
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sonucu açılan davalarda genel olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Yetkili mahkeme konusundaysa genel yetki kuralları uygulanmaktadır. Dolayısıyla davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili mahkemedir.
KİRA HUKUKUNDA TAHLİYE
Kiracının tahliyesine ilişkin hususlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye olarak iki başlık altında düzenlenmiştir.
Bildirim yoluyla tahliye ilgili kanunun 347. Maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Dava yoluyla tahliye ise yine aynı kanunun 350. Maddesi ve devamında düzenlenmiştir.
Bildirim yoluyla tahliye için kira sözleşmesinin en az on yıldır devam ediyor olmasının yanında ilgili maddedeki diğer şartların da varlığı gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesine göre,
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Dava yoluyla tahliye içinse kanunda sayılan hallerin gerçekleşmesi aranmakla beraber diğer yoldaki gibi belli bir sürenin varlığı gerekli değildir.
KİRA HUKUKU İHTARNAMELERİ
İhtarname çekilmesi pek çok olay ve durumda gereklidir. Dava yoluna başvurulmadan önce bu uğraştırıcı dava sürecine bulaşmadan ihtar çekerek alacak ve hakların elde edilmesi mümkündür.
İspat hukuku bakımından ihtarnamenin noter aracılığı ile çekilmesinde büyük bir yarar vardır.
Noterlik Kanunu’nun 106. Maddesinde ihtarnamede bulunması gereken unsurlar düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre,
“Her türlü hukuki işlemlere ait ihtarname ve ihbarname:
- İstemde bulunan ve diğer tarafın ad ve soyadları ile açık adreslerini,
- İhtar ve ihbar konusunu,
- İstemde bulunanın imzasını,
- Tebliğ şerhini, noterin imza ve mührünü ve tarihi (Yazı ve rakam ile),
Kapsar.”
Yukarıda da değinildiği üzere bazı durumlarda kiracıya ihtarname çekilmesi gerektiğini söylemiştik. Kiracının kanunla öngörülmüş olan bazı yükümlülüklerini yerine getirmediği taktirde ve aynı zamanda kiracının tahliye edilebilmesi için usulüne uygun olarak ihtarname çekilmesi gerekmektedir.
KİRA HUKUKUNDA ALT KİRACILIK
Hukukumuzda iş yerleri ve konutlar için alt kira sözleşmesi yapılırken kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Dolayısıyla kiraya verenin rıza göstermemesi durumunda alt kira sözleşmesi hüküm ifade etmeyecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun alt kira ve kullanım hakkının devri başlıklı 322. Maddesine göre,
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
KİRA HUKUKUNDA DEVİR İŞLEMLERİ
Kira ilişkisinin devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 323. Maddesine göre üç şarta tabi tutulmuştur.
Öncelikle kira ilişkisinin devri için ortada geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
İkinci olarak devralan ve devreden kiracı söz konusu devir konusunda açıkça anlaşmalıdır.
Son olarak ise bu devir ilişkisine kiraya verenin yazılısı rızası olmalıdır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini bir başkasına devredemez.
KİRA HUKUKUNDA TİCARİ KİRALAMA
Ticari kira sözleşmesi, genel olarak bir işyeri kiralandığı durumlarda, kiralananın sahibi ile işyerini kiralamak isteyen taraf arasında kurulur.
Ticari kira sözleşmesinin işyeri kiralamak amacı ile oluşturulduğunu söyleyebiliriz.
Ticari kira sözleşmesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
KİRA HUKUKUNDA KONUT KİRALAMA
Konut, insanların yaşama ve barınma amacı ile inşa edilen yapıları ifade etmektedir.
Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin Adi Kira, Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması ve Ürün Kirası olmak üzere üç çeşit olduğundan daha önce de bahsetmiştik.
Konut kiralanmasına ilişkin hükümler, Türk Borçlar Hukukunun 339. ve 356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanma başlığı ile açıkça düzenlenmiştir.
KİRA HUKUKUNDA GEÇİCİ VE SÜREKLİ KİRA İRTİFAKI
İrtifak hakkı, taşınmaz mülkiyeti üzerinde belli bir yararlanma veya kullanım hakkını ifade eden bir tür sınırlı ayni hakkı ifade etmektedir.
Kira irtifakı, bir taşınmazın mülkiyeti taşınmaz sahibinde kalırken, belirli bir süre boyunca o taşınmazı belirli bir bedel karşılığında kullanma hakkını ifade eden bir sınırlı ayni haktır. Kira irtifakı, taşınmaz mülkiyetinin devri olmadan, bir kişi veya kuruluşun belirli bir süre boyunca bir taşınmazı kiralamasına olanak tanır.
KİRA HUKUKUNDA YENİLEME HAKLARI VE ŞARTLARI
Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Dolayısıyla kiracı, evden çıkma bildiriminde bulunmadığı taktirde bir yıl bitiminde kira sözleşmesi yenilenmiş olur.
Aynı zamanda yine ilgili kanuna göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
KİRA HUKUKUNDA KİRALAMA SÜREÇLERİNDE VERGİ VE HARÇLAR
Kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi halinde bu sözleşmeler için damga vergisi ödenmelidir. Bu damga vergisi ödeme zorunluluğu, işyeri kiralamaları için geçerli olup konut kiralarına ilişkin sözleşmeler damga vergisinden muaftır.
Bunun dışında kiralanan taşınmazını kullanımından kaynaklanan vergiler kiracıya aittir ancak emlak vergisi, kira geliri vergisi gibi vergiler ise mal sahibine aittir.
Kira sözleşmelerinin tapuya şerhinde sözleşme süresine göre hesaplanacak kira toplamı ve sözleşmede süre belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden harç tahsili gerekmektedir.
KİRA AVUKATI
Kira avukatı, kira hukuku uyuşmazlıklarının çözümünde taraflara yol göstererek, arabuluculuk başvurusu ve sürecini yöneterek, dava yoluna gidildiği takdirde mahkemede müvekkilinin haklarını savunarak hukuki yardımda bulunur. HDY Hukuk & Danışmanlık ve Arabuluculuk olarak gerek dava şartı ve ihtiyari arabuluculuk sürecinde gerek dava sürecinde kira uyuşmazlıklarında sizlere yardımcı olmaya hazırız.
KAYNAKÇA
- Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu-Kira Hukuku
- Erzan Erzurumluoğlu-Sözleşmeler Hukuku
- https://adm.ataaof.edu.tr/pdf.aspx?du=PCeHYwKDdLmPiMikvUGEtQ==
- https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/753748
- https://hukuk.deu.edu.tr/wp-content/uploads/2017/11/42-NEVRAN-SUICMEZ.pdf
İhtarname Örneği aşağıdadır:
İHTARNAME
İHTAR EDEN : …………….. (T.C.:……..)
……… Çankaya/ ANKARA
MUHATAP : …………… (T.C.:………..)
………….. Çankaya/ANKARA
KONU : Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin kiralayanın ihtiyacı nedeniyle feshine ve söz konusu taşınmazın tahliyesine ilişkin ihtardan ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
Sayın Muhatap;
1-) …………. başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca; …………………. Çankaya/ANKARA adresinde bulunan şahsıma ait taşınmazda kiracı olarak oturmaktasınız.
2-) Halihazırda Ankara’da başkaca bir konutumuzun bulunmaması ve doğan zorunluluktan dolayı oturduğumuz konuttan da çıkarılacak olmamız sebebiyle; kira sözleşmesine konu taşınmazı ailemle beraber sürekli ve zorunlu kullanma ihtiyacımız doğmuştur. Söz konusu kira sözleşmesi ihtiyacım sebebiyle yenilenmeyecektir.
3-) TBK’nın 350.maddesine göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmü yer almaktadır. Söz konusu kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacak ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla; kira dönemi sonu olan ………………. tarihinde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini, başkaca herhangi bir ihtara veya ihbara gerek olmaksızın kayıtsız ve şartsız olmak suretiyle kira sözleşmesinin bitimin tarihinde kiracı olarak bulunduğunuz taşınmazı tahliye ederek ve içinde bulunan demirbaş eşyaların size teslim edildiği halde ve sağlam ve eksiksiz olarak teslim etmenizi aksi halde yasal yollara başvurarak aleyhinize ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılacağını, bu davanın giderlerinin ve masraflarının tarafınızdan isteneceğini, yapılacak kira ödemelerinin tahliye davasına başvurma hakkı saklı tutulmak kayıt ve şartı ile alınacağını ihtaren bildiririm.
İhtar Eden
……….. ……..
Sayın Noter;
Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba usulüne uygun olarak tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını ve muhataba tebliğ şerhini havi bir nüshasının da tarafıma verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. …..tarih….
İhtar Eden
…………
