Kira tespit davası, kiracı ile ev sahibi arasında kiralanan taşınmazın kira bedeli konusunda yaşanan anlaşmazlıklar ve uyuşmazlıkları çözmek amacıyla başlatılan bir hukuki süreçtir. Bu dava, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin uygunluğu, kira bedelimi artırımı veya kira bedelinin belirlenmemesi gibi durumlarla ilgili uyuşmazlıkların mahkeme huzurunda çözülmesini sağlar. Mahkeme, tarafların delil ve iddialarını değerlendirerek hakkaniyetli ve adil bir kira bedelini belirleyerek anlaşmazlığı çözmeyi amaçlar.
Kira tespit davası, uygulamada genellikle ev sahipleri tarafından kira bedelinin artışı talepli açılıyor olsa da kiracılar tarafından da kira bedelinin düşürülmesi talepli açılabilmektedir.
Yaygın kabul gören görüşe göre, kira tespit davalarının sadece mevcut durumu belirleyen bir tespit davası olmaktan ziyade, yenilik getiren bir nitelik taşıdığı yönündedir.
KİRA TESPİT DAVASININ KAYNAĞI
Kira tespit davasının kaynağı Türk Borçlar Kanunu’dur. Öncelikle Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin değiştirilmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı vardır. Ancak kiracı aleyhine yapılacak değişiklik sınırsız olmayıp belli başlı şartlar dahilinde yapılabilinmektedir.
Kira tespit davasının asıl dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesidir. İlgili bu maddeye göre,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle ev sahibi ile kiracı arasında geçerli bir yazılı ya da sözlü şekilde kurulmuş bir kira sözleşmesi olmalıdır. Bunun yanında kira bedeli isteminde bulunan davacının tespit talebinde bulunabilmesi için de hukuki bir yarar bulunmalıdır. Dava öncesinde davalıya ihtarname göndermek kira tespit davası açabilmek için şart değildir.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kira tespit davası açabilmek için kanunda herhangi bir sınırlama öngörülmemiş olur hukuki olarak yararı olan kimseler kira tespit davasını açabilmektedirler. Uygulamada daha çok ev sahiplerinin kira bedelini artırmak amacıyla kira tespit davası açtığı görülse de kiracı da kira bedelinin düşürülmesi amacıyla mahkemeden kira tespiti talep edebilmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Kira bedelinin tespiti için açılan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olmakla beraber yetkili mahkeme ise davanın açıldığı tarihteki davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesi ya da dava konusu kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca, tarafların yeni kira bedeline ilişkin belirledikleri ve anlaştıkları miktar bir önceki dönem kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmediği takdirde geçerlidir. Bu kuralın uygulanma şartı ise ilgili kira sözleşmesinin bir yıldan daha uzun süreli olmalıdır. Taraflarca bu konuda anlaşma yapılmamış ise kiralananın durumu da göz önüne alınarak, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından bedel belirlenmektedir.
Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflarca herhangi bir anlaşma olup olmaması dikkate alınmaksızın, hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir şekilde kira bedelini belirler. Beş yıldan sonraki her kira yılında, bu yöntemle belirlenen kira bedeli, önceki maddelerde belirtilen prensiplere göre revize edilebilir.
Dolayısıyla beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde tespit yapılırken mahkeme sadece tüketici fiyat endeksiyle bağlı olmayıp başka kıstaslara göre de yeni kira bedelini tespit etmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2017/974, K. 2021/1058, T. 21.09.2021 tarihli kararına göre,
“…Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira parasındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki rayiçlerine göre, 01.11.2003 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000 TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000 TL (brüt 23.750 TL) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır.”
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK. ve Yerleşik Yargıtay Uygulamalarına göre “hak ve nefaset’ ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken öncelikle tarafların tüm delillerin varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nefasete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/5586 E. 2019/435 K. Sayılı kararına göre,
“…Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir…”
MAHKEMECE TESPİT EDİLEN MİKTARIN GEÇERLİ OLDUĞU ZAMAN
Kira bedelinin belirlenmesine yani tespit edilmesine yönelik dava her zaman açılabilmekle beraber buradaki asıl önemli nokta tespit edilen kira bedelinin hangi dönem itibariyle uygulanacağıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 345 gereğince davacı tarafından açılan kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldıysa ya da ev sahibi tarafından 30 günlük süre içerisinde kiracıya kiranın artırılacağına ilişkin yazılı bir bildirimde bulunmuşsa izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Bunun yanında eğer taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin hükümleri arasında Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm olduğu takdirde yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
KİRA TESPİT DAVASI HARCI VE VEKALET ÜCRETİ
Kira bedeli tespit davasına aylık kira farkı üzerinden nisbi harç alınmaktadır. Örneğin, kira bedelinin artırılması isteminde talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki aylık fark olarak alınır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2022/5205 E. 2022/6879 K. Sayılı kararına göre,
“…Bundan ayrı; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlenmiştir.
Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemiş olması da usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir…”
KİRA TESPİT DAVALARI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
Kira Tespit Davaları, Kısmı veya Belirsiz Dava Olarak Açılamaz ve Aynı Zamanda Islah Yoluna Başvurulamaz.
“…Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
29. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır…”(Yargıtay HGK 2017/2792 E. 2021/267 K.)
Eski Kiracı İndirimi
“…Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu olan taşınmazın konumu, kullanım alanı, vasfı, yapısal özellikleri, ekonomik şartlar, kira parasındaki fevkalade artışlar, mecur çevresindeki meydana gelen sosyal ve ekonomik değişmeler vb. sebepler dikkate alınarak, çevresindeki emsal taşınmazlardaki rayiçlerine göre, 01.11.2003 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedelinin net 20.000 TL olduğu tespit edilmiştir. Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedelden hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin net 19.000 TL (brüt 23.750 TL) olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır….” (Yargıtay HGK 2017/974E. 2021/1058 K.)