Günümüzde konut ve işyeri kiralamaları, bireylerin ve işletmelerin günlük yaşamında büyük yer tutmaktadır. Ancak kira ilişkileri her zaman sorunsuz ilerlemeyebilir. Kiracı ile ev sahibi arasında kira bedeli, sözleşme şartları, tahliye, bakım ve onarım gibi konularda çeşitli uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. İşte tam da bu noktada, kira hukuku devreye girer.
Kira hukuku, kiralayan ve kiracı arasındaki ilişkileri düzenleyen; her iki tarafın haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen özel bir hukuk alanıdır.
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku; kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiyi düzenleyen, her iki tarafın da hak ve sorumluluklarını belirleyen önemli bir hukuk alanıdır. Gerek konut gerekse işyeri kiralarında yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde, tarafların haklarını tam ve doğru şekilde kullanabilmesi için bu alanda uzman bir kira avukatının desteği büyük önem taşır.
Son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, kira ilişkilerini de ciddi şekilde etkilemiştir. Kira bedellerinin hızla artması, ödemelerin aksaması ve tahliye gibi sorunlar hem kiracılar hem de ev sahipleri için hukuki uyuşmazlıkların artmasına neden olmuştur. Bu tür durumlarda, tarafların gelişigüzel adım atmak yerine hukuki destek alarak hareket etmeleri çok daha sağlıklı olacaktır.
Kira Avukatı Nedir?
Kira avukatı, kira sözleşmelerinin hazırlanmasından tahliye davalarına kadar uzanan geniş bir yelpazede hukuki hizmet sunan bir hukuki danışmandır. Bu avukatlar; kira bedelinin belirlenmesi, artış oranlarının yasal sınırlara göre hesaplanması, ödenmeyen kiraların tahsili, kiracının ya da ev sahibinin açabileceği davalar gibi konularda hem danışmanlık verir hem de gerektiğinde yargı sürecini sağlıklı bir şekilde yürütür.
Kira Avukatı Hangi Uyuşmazlıklara Bakar?
- Kira sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi
- Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesi
- Kirasını ödemeyen kiracılardan kira bedelinin tahliyesine yönelik işlemler
- Tahliye davaları
- Ecri misil davaları
- Kira tespit davaları
- Kira işlerinden kaynaklı ihtarların gönderilmesi
- Kira uyarlama davası
Kira Hukuku Davaları Hangi Mahkemede Görülür?
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar genel olarak Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Ankara Kira Avukatı
Ankara gibi büyük ve yoğun nüfuslu şehirlerde, kiracı tahliye süreçleri mal sahipleri için hem zaman alıcı hem de yorucu olabiliyor. Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması, kira bedelini ödememesi ya da evi amacı dışında kullanması gibi durumlar tahliye davası açmayı gerektirebilir. Ancak bu süreç sanıldığından daha karmaşık ve dikkat gerektiren yasal adımları içerir.
Tahliye davaları, belirli prosedürlere ve zamanlamalara bağlı olarak yürütülür. Hatalı ya da eksik bir işlem yapılması durumunda dava reddedilebilir veya ciddi süre kayıpları yaşanabilir. Bu da hem maddi kayıplara hem de mal sahibinin mağduriyetine yol açabilir. Bu nedenle süreci doğru başlatmak ve adımları yasaya uygun şekilde atmak büyük önem taşır.
İşte bu noktada, özellikle kiracı tahliyesi alanında deneyimli bir avukatla çalışmak işleri önemli ölçüde kolaylaştırır. Ankara’da bu alanda uzmanlaşmış bir avukat, hem gerekli belgelerin hazırlanmasında hem de dava sürecinin yürütülmesinde size rehberlik eder. Böylece tahliye işlemi en kısa sürede ve hukuka uygun biçimde sonuçlanabilir.
Kiracı İle Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Etmeliyim?
Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkide ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda, en çok başvurulan belge kira sözleşmesidir. Bu nedenle kira sözleşmesinin açık, eksiksiz ve tarafların haklarını koruyacak şekilde hazırlanması büyük önem taşır. İleride doğabilecek sorunların önüne geçmek için bazı temel unsurların mutlaka sözleşmede yer alması gerekir.
Öncelikle kira süresi, kiranın ne kadar olduğu, ödemelerin hangi tarihte ve hangi yöntemle yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Taraflar arasında yanlış anlamalara neden olmamak için, ödeme günü ile ilgili ifadelerin net olması önemlidir.
Kira sözleşmesinde ayrıca kiralanan taşınmazın başkasına devredilip devredilemeyeceği ya da ortak alınmasının mümkün olup olmadığı gibi konulara da açıklık getirilmelidir. Bu, ileride kiracının başkasına devretmesi veya bir ortakla birlikte kullanması gibi durumlarda ev sahibi ile yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
Kiralanan mülkte yapılacak tadilat ve onarımların kimin sorumluluğunda olacağı, aboneliklerin (elektrik, su, doğalgaz vb.) kimin adına açılacağı ve fatura ödemelerinin kime ait olacağı da mutlaka sözleşmede belirtilmelidir. Özellikle giderler konusu, kira ilişkilerinde sıkça sorun yaşanan bir alandır.
Bu tür ayrıntılar göz ardı edildiğinde, taraflar hem maddi kayba uğrayabilir hem de hukuki süreçlerle uğraşmak zorunda kalabilir. Bu yüzden kira sözleşmeleri hazırlanırken mutlaka dikkatli olunmalı, gerekiyorsa bir hukukçudan veya kira hukuku konusunda deneyimli bir avukattan destek alınmalıdır.
Kiracı Kirayı Ödemiyor, Ne Yapmalıyım?
Eğer kiracınız kira ödemelerini yapmıyorsa, bu durumu sadece iyi niyetle çözmeye çalışmak çoğu zaman yeterli olmaz. Bu gibi durumlarda, hak kaybı yaşamamak ve süreci en doğru şekilde yürütmek için yasal yolları devreye sokmanız gerekir.
Öncelikle uygulamada en çok başvurulan yöntem, Örnek No 13 ile ilamsız bir icra takibi başlatmaktır. Bu takip yolunda kiracıya 7 gün içerisinde bu takibe itiraz etme hakkı, 30 gün içinde ise borcunu ödeme hakkı verilir. 7 gün içinde itiraz edilmediği veyahut 30 gün içerisinde borç ödenmediği takdirde ise icra hukuk mahkemesine başvurarak kiracının mukimden tahliyesi talep edilir ve genelde de ilk duruşmada tahliye kararı alınmaktadır.
Diğer bir yöntem olarak; kiracınıza yazılı bir ihtar göndermeniz mümkündür. Bu ihtarda, ödenmeyen kira borcunun belli bir süre içinde ödenmesi talep edilir. Eğer bu süre sonunda borç hala ödenmemişse, tahliye davası açma ya da icra takibi başlatma hakkınız doğar. Bu noktada hem kira borcunu tahsil edebilir hem de gerekli şartlar oluşmuşsa kiracının tahliyesini talep edebilirsiniz. Ayrıca iki haklı ihtar ile beraber kiracının tahliyesini talep etme hakkınızın da bulunduğunu unutmamak gerekir.
Bu süreçler hukuki detaylar içerdiğinden, bir kira avukatından destek almak son derece faydalı olacaktır. Avukatınız, sürecin doğru belgelerle ve zamanında yürütülmesini sağlayarak hem kira alacağınızı daha hızlı tahsil etmenize yardımcı olur hem de haklarınızı güvence altına alır.
Unutulmamalıdır ki, kira ödemelerinde yaşanan aksaklıklar geçici gibi görünse de zamanla daha büyük sorunlara dönüşebilir. Bu yüzden geç kalmadan harekete geçmek ve hukuki destek almak ev sahipleri açısından en sağlıklı çözüm yoludur.
Kiracıyı Tahliye Etmek İçin Ne Yapmalıyım?
Kiracınızı tahliye etmek istiyorsanız, bunu kendi başınıza ya da sözlü uyarılarla yapmanız mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, tahliye işlemleri belli yasal şartlara ve sürelere bağlıdır. Yani kiracının tahliyesi için mutlaka hukuki sürecin doğru şekilde başlatılması gerekir.
Kiracı tahliyesi için izlenebilecek birkaç farklı yol vardır. Bunlardan en yaygın olanları:
- Ödenmeyen Kiralar Nedeniyle Tahliye: Kiracı kira borcunu ödemiyorsa ya yazılı bir ihtarname gönderilerek ödeme için süre verilir ya da örnek no 13 ile beraber ilamsız icra takibi başlatılır. Belirlenen sürelerde ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılabilir.
- Sözleşme Süresinin Bitmesi Ve Yenilenmemesi: Eğer kira sözleşmesi süresi sona ermişse ve yeni bir dönem için açık şekilde uzatılmamışsa, bu durum da tahliye sebebi olabilir. Ancak yine de mahkeme kararı gereklidir.
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: Mal sahibi; taşınmazı kendisi, eşi, çocuğu ya da bakmakla yükümlü olduğu biri için kullanmak istiyorsa, belirli şartlar altında kiracıyı tahliye edebilir.
- Yeniden İnşa Veya Esaslı Tadilat Sebebiyle Tahliye: Eğer taşınmazda büyük bir tadilat yapılacaksa ya da bina yeniden yapılacaksa, bu da tahliye için geçerli bir neden olabilir.
Tahliye süreci genellikle bir ihtarname ile başlar, ardından şartlara göre dava açılır. Bu sürecin usule uygun yürütülmesi çok önemlidir. Aksi halde açılan davalar reddedilebilir ya da uzun yıllar sürebilir.
Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?
1. Konut İçin Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?
Borçlar Kanunu madde 344’e göre; “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
2. İş Yeri İçin Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?
Taraflar arasında işyeri kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa, bu anlaşmanın geçerliliği, kararlaştırılan kira artış oranının bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesine bağlıdır.
Eğer taraflarca belirlenen işyeri kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşarsa, bu anlaşma geçersiz olur. Bu durumda, kira artış oranı olarak bir önceki kira yılında TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanır.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği bir belgedir. Bu taahhüt, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrıntı vardır: Bu belge, kiralanan yer teslim edildikten sonra imzalanmış olmalıdır. Yani kiracı henüz eve yerleşmeden önce imzalatılan bir tahliye taahhütnamesi geçerli sayılmaz.
Eğer kiracı; taşınmazı teslim aldıktan sonra kendi özgür iradesiyle belirli bir tarihte çıkacağını yazılı şekilde beyan etmişse, ev sahibi bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için kiraya veren, yasal sürelere uyarak icra takibi başlatabilir ya da tahliye davası açabilir. Mahkemeye sunulan geçerli bir tahliye taahhütnamesi, çoğu zaman kiraya veren lehine güçlü bir delil oluşturur.
Kiracı Evi Alıcılara Göstermek Zorunda Mıdır?
Ev sahiplerinin sıkça karşılaştığı sorunlardan biri, kiracı varken evi satışa çıkarmak istediğinde kiracının evi alıcılara göstermemesi durumudur. Böyle durumlarda ev sahibi, evi görmeden satın almak isteyen alıcılarla pazarlık yapmak zorunda kalabilir ve bu da taşınmazın değerinin altında bir fiyata satılmasına yol açabilir.
Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre, kiracı kiralananı; ev sahibinin ya da ev sahibinin belirlediği bir kişinin, bakım, satış veya yeni kiralama amacıyla makul ölçüde gezip görmesine izin vermek zorundadır. Yani kiracının, ev sahibinin makul taleplerine direnme hakkı yoktur.
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu:
Madde 319/2 : Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Eğer kiracı bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, ev sahibi yasal yollara başvurarak ifaya zorlama davası açabilir. Bu dava ile mahkeme, kiracının evi göstermesine karar verir ve ev sahibi haklarını korumuş olur.
Sonuç
Günümüzde kiracı ve ev sahibi ilişkileri, yalnızca bir taşınmazın kullanımına ilişkin basit bir sözleşmeden ibaret olmaktan çıkmış; ekonomik, sosyal ve hukuki boyutları olan karmaşık bir yapıya dönüşmüştür. Artan kira bedelleri, geciken ödemeler, tahliye süreçleri ve uyarlama talepleri gibi pek çok konu, kira hukuku kapsamında çözüme kavuşturulmayı bekleyen uyuşmazlık alanları haline gelmiştir. Bu durum, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını bilmesini ve yasal yollarla hareket etmesini zorunlu kılmaktadır.
Kira hukukunda karşılaşılan sorunların çoğu, doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesiyle önlenebileceği gibi, sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destek alınması da yaşanacak olası hak kayıplarının önüne geçebilir. Özellikle tahliye davaları, kira tespiti ve uyarlama gibi işlemlerde, mevzuata hâkim bir kira avukatıyla çalışmak büyük önem taşır. Unutulmamalıdır ki; hukuki süreçlerde atılacak hatalı adımlar, yıllar süren davalara ve maddi kayıplara yol açabilir.
Kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi, tahliye taahhütnamesine rağmen taşınmazı boşaltmaması ya da kiraya verenin taşınmaza kişisel ihtiyacı gibi durumlar, belirli usullere bağlı olarak çözülmelidir. Bu nedenle kira ilişkilerinde karşılaşılan uyuşmazlıkların yalnızca iyi niyetle değil, aynı zamanda hukuki bilgi ve disiplinle yönetilmesi gereklidir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yargı kararları bu süreçte yol gösterici nitelik taşır.
Sonuç olarak; ister kiracı olun ister mülk sahibi, kira ilişkilerine dair her adımda bilinçli hareket etmek ve hukuki çerçevede kalmak, taraflar açısından hem zaman hem de maddi kaynak tasarrufu sağlar. Ankara gibi büyük şehirlerde daha sık karşılaşılan kira uyuşmazlıklarında, deneyimli bir kira hukuku avukatından alınacak profesyonel destek, sürecin hızlı ve hak kaybı yaşanmadan yürütülmesine olanak tanır. Bu sayede taraflar, yasal zeminde en doğru çözüme ulaşabilir.